Catastro, Registro y georreferenciación, explicados sin complicaciones

Es un documento firmado por un técnico que describe su finca con coordenadas: la posición exacta de cada esquina, sobre el mapa oficial. Va acompañado de un plano y de un archivo informático (formato GML) que entienden tanto Catastro como el Registro de la Propiedad.

Una escritura antigua suele describir la finca con palabras: «linda al norte con camino, al sur con fulano…». Eso no dice dónde está exactamente. Con la georreferenciación ya no hay dudas sobre su forma, su superficie ni sus límites.

Sirve, por ejemplo, para:

• Inscribir en el Registro la superficie y los linderos reales de la finca.
• Corregir una finca que aparece mal en Catastro o en el Registro.
• Segregar o agrupar fincas.
• Que la notaría y el Registro tengan una descripción clara antes de una compraventa.

Es un informe que emite el propio Catastro después de comprobar la medición preparada por el técnico. Catastro revisa que la finca, tal como se ha dibujado, encaja con las parcelas de alrededor: que no se monta sobre las del vecino y que no deja huecos.

Si todo encaja, el informe es positivo, y con él la notaría y el Registro pueden incorporar la nueva descripción de la finca. Después, Catastro actualiza su mapa para que coincida.

Dicho de forma sencilla: es el «visto bueno» de Catastro a la medición, y el papel que piden la notaría y el Registro para cambiar cómo aparece su finca.

Un deslinde sirve para dejar claro por dónde va el límite entre dos fincas. Se necesita cuando hay dudas o desacuerdo con un vecino: un muro que se movió, un finso que desapareció, un cierre que nadie sabe quién puso.

El técnico mide el terreno, estudia la documentación de las dos fincas (escrituras, Registro, Catastro, fotos aéreas antiguas) y fija el límite con coordenadas. Lo ideal es que los dos propietarios estén de acuerdo y lo firmen. Si no hay acuerdo, el trabajo técnico sirve de base para hacerlo ante notario o, en último caso, en el juzgado.

Segregar es separar un trozo de una finca para que sea una finca nueva; por ejemplo, para vender una parte o para dar un terreno a un hijo. Agrupar es lo contrario: unir varias fincas que están juntas para que pasen a ser una sola.

En los dos casos hacen falta planos con la nueva situación y la georreferenciación de las fincas resultantes, para la notaría y el Registro. Para segregar, además, hay superficies mínimas que respetar y normalmente hace falta una licencia o autorización del Ayuntamiento. Conviene comprobarlo antes de empezar, para evitar sorpresas.

Porque lo que dice Catastro tiene consecuencias aunque usted no lo mire nunca:

• Impuestos. El IBI (la contribución) se calcula con los datos de Catastro. Si su parcela aparece más grande o más pequeña de lo que es, puede estar pagando de más, o pagando por terreno que no es suyo.
• Vender o comprar. En una compraventa, la notaría comprueba si la finca de la escritura coincide con la de Catastro. Si no coincide, pueden surgir retrasos.
• Problemas con los vecinos. Si en el mapa de Catastro parte de su finca aparece dentro de la del vecino, o al revés, tarde o temprano habrá que aclararlo.
• Ayudas agrarias. El mapa que se usa para las ayudas de la PAC (SIGPAC) parte de Catastro.

Se confunden mucho, pero son dos cosas distintas:

Durante muchos años funcionaron cada uno por su lado, y por eso es muy habitual que la misma finca aparezca con distinta superficie o distinta forma en uno y en otro. Desde 2015 la ley permite coordinarlos: cuando la finca se georreferencia, Catastro y Registro pasan a describirla igual.

En general, los pasos son estos:

1. Reunir y revisar los papeles. La escritura, la nota simple del Registro y la ficha de Catastro. El propietario o su notaría se los facilitan al técnico, y muchas veces ya se ve dónde está el problema.
2. Medir la finca en el terreno, con equipos de precisión, para saber cómo es en realidad.
3. Comparar la realidad con lo que dicen Catastro y el Registro, y decidir qué hay que corregir.
4. Preparar la georreferenciación y el IVG, para que Catastro dé el visto bueno a la nueva descripción.
5. Notaría y Registro. Con esa documentación se tramita la corrección. Normalmente se avisa a los vecinos colindantes por si tuvieran algo que decir.

No todos los casos necesitan todos los pasos. A veces basta con corregir Catastro; otras veces, con incorporar al Registro la parcela que ya aparece bien en Catastro. Todo depende de cada caso.

Es lo más normal del mundo, sobre todo en fincas rústicas con escrituras antiguas. Muchas superficies se calcularon «a ojo», en días de bueyes o en áreas, y nunca se midieron.

Ninguno de los dos datos tiene por qué ser el correcto. Lo primero es medir la finca y saber cuál es su superficie real. A partir de ahí se decide qué hay que corregir: Catastro, el Registro o los dos. Según cuánto difiera la superficie, el trámite es más sencillo o un poco más largo.

En muchos casos la venta puede hacerse igualmente, pero es cuando más problemas aparecen: el comprador o su banco pueden poner pegas, la firma puede retrasarse, o el comprador puede pedir una rebaja al ver que la finca no tiene lo que dice la escritura.

Además, el problema no desaparece: pasa al nuevo dueño, o vuelve a usted si hay una reclamación. Lo más cómodo y lo más barato es dejar la finca en orden antes de poner la venta en marcha.

Todo trabajo sobre una finca parte de sus papeles. La escritura es un documento privado del propietario, así que el técnico no puede consultarla por su cuenta: es el propietario, o su notaría o despacho, quien debe facilitar la documentación.

Lo habitual es:

• Copia de la escritura de la finca.
• Nota simple reciente del Registro de la Propiedad. Se puede pedir en el propio Registro o por internet, en la web de los registradores.
• Referencia catastral, que aparece en el recibo del IBI.
• Si existen: planos o mediciones antiguas, acuerdos firmados con vecinos o cualquier papel que ayude a entender la historia de la finca.

Cuanto más completa esté la documentación desde el principio, más rápido y más preciso será el trabajo.